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가산디지털단지 출근길에 매일 보던 번듯한 통유리 건물, 1층엔 스타벅스가 들어서 있고 외관은 영락없이 프리미엄 오피스입니다. 그런데 3층 위를 유심히 올려다보면 창문마다 '임대 문의' 현수막이 빼곡하게 붙어 있습니다. 제가 그때 직접 봤을 때는 그냥 '아직 분양 중인가 보다' 하고 넘겼는데, 산업통상자원부가 발표한 수치를 보고 나서야 이유를 알았습니다. 최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 43.5%에 달한다는 사실, 이 숫자가 생각보다 훨씬 더 크게 다가옵니다.
공실률 43.5%의 실체 — 엘리베이터가 항상 한산했던 이유
일반적으로 지식산업센터는 '직장인 소액 투자처'로 알려져 있었습니다. 제 경험상 2020~2021년 부동산 불장 당시에 블라인드나 유튜브 재테크 채널에서 "주택 수에 포함되지 않는다", "대출이 분양가의 80%까지 나온다"는 광고문구가 도배되다시피 했습니다. 당시 회사 선배 한 분은 마이너스 통장까지 끌어다 분양을 받았는데, 지금 "마이너스로 내놓아도 안 팔린다"는 말을 합니다.
산업통상자원부가 2025년 9월 발표한 자료에 따르면, 설립 승인을 받은 전국 지식산업센터 1,553개 가운데 준공을 마친 1,273개를 조사한 결과 응답 센터 1,056개의 평균 공실률은 16.6%였습니다(출처: 산업통상자원부). 그런데 2023년부터 2025년까지 최근 3개년 준공 센터 153개만 추려보면 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%까지 됩니다. 다시 말해 새로 지은 건물 둘 중 하나는 거의 비어 있다는 뜻이 됩니다.
경매시장 수치는 이 현실을 더 적나라하게 보여줍니다. 지식산업센터 경매 건수는 2023년 688건에서 2024년 1,564건, 2025년에는 3,876건으로 불어나 역대 최대를 기록했습니다. 여기서 '경매 건수'란 대출 연체나 파산 등으로 해당 부동산이 법원에 넘어가 강제 매각 절차에 들어간 건수를 의미합니다. 숫자가 많을수록 그만큼 버티지 못하는 수분양자가 늘고 있다는 뜻입니다.
제가 직접 가산디지털단지와 문래동 일대를 걸어 다니며 느낀 게, 주차장이 늘 여유롭고 엘리베이터가 항상 한산했던 게 괜한 느낌이 아니었습니다. 공급은 폭발적으로 늘었지만, 실제 입주 수요가 그 속도를 따라가지 못한 것이 문제의 본질로 보입니다. 2020년 전후 수도권을 중심으로 설립 승인이 급증했는데, 당시에는 인근 지산의 분포나 기존 공실 현황을 종합적으로 따지는 수급 조절 장치가 충분하지 않았습니다. 수급 조절이란 공급량과 수요량의 균형을 맞추는 시스템을 의미하는데, 이 장치가 없다 보니 공급 과잉이 고스란히 현장에 쌓인 셈입니다.
- 전국 준공 지식산업센터 평균 공실률: 16.6% (응답 1,056개 기준)
- 최근 3년(2023~2025) 준공 센터 공실률: 43.5% / 미분양률: 26.9%
- 지식산업센터 경매 건수: 2023년 688건 → 2025년 3,876건 (역대 최다)
- 공급 과잉의 원인: 2020년 전후 설립 승인 급증 + 수급 조절 장치 부재
입주규제 완화와 오피스텔 전환 — 프리랜서의 현실적인 계산기
제가 사업자등록을 내고 작업 공간을 찾을 때 지식산업센터 임대를 알아본 적이 있습니다. 시설이 깔끔하고 주차도 편리해서 매력적이었는데, 관리실에 문의할 때마다 돌아오는 대답은 늘 같았습니다. "입주 가능 업종은 제조업과 정보통신산업(ICT) 관련 코드여야 합니다." ICT란 정보통신기술을 뜻하는데, 기획·마케팅 대행이나 드론 촬영·영상 편집처럼 두 분야에 걸쳐 있는 융복합 업무는 애매하게 분류되어 서류 맞추기가 여간 번거로운 게 아니었습니다.
이번 정부 대책에서 가장 눈에 띄는 변화가 바로 이 입주업종 규제의 네거티브 전환입니다. 네거티브 방식이란 금지 항목만 명시하고 나머지는 모두 허용하는 규제 구조를 의미합니다. 기존에는 법령에 열거된 업종만 입주할 수 있는 포지티브 방식이었다면, 앞으로는 사행·유해시설, 환경부담 업종, 위험물 관련 시설 등 제한 업종을 제외하면 원칙적으로 입주가 가능해집니다. AI 활용 앱 개발, 도심형 마이크로 풀필먼트센터(MFC), 드론 촬영서비스 같은 융복합 신산업도 수용 범위에 들어오게 됩니다. MFC란 도심 인근에서 소규모 재고를 보관·출고하는 물류 거점 시설을 의미합니다. 솔직히 진작 이렇게 바꿨다면 저 같은 프리랜서나 1인 창업가들이 공실을 꽤 채워줬을 텐데 하는 생각이 먼저 듭니다.
공실 지식산업센터를 주거용으로 돌리는 방안도 눈길을 끕니다. 수도권에서는 LH(한국토지주택공사)의 '비주택 리모델링 매입임대주택' 사업을 활용해 지식산업센터 공실을 청년·신혼부부용 임대주택으로 전환한다고 합니다. 일반공업지역 내 지식산업센터를 오피스텔로 용도 변경하는 것은 2027년까지 한시 허용되며, 30㎡ 미만 오피스텔로 전환할 경우 주차장 추가 확보 의무도 같은 기간 면제됩니다. 준주택이란 주택법상 주택에 해당하지 않으나 주거 목적으로 사용할 수 있는 시설로, 오피스텔이 대표적인 예입니다(출처: LH 한국토지주택공사).
제 입장에서도 도심 지식산업센터가 오피스텔로 전환된다면 작업실 겸 주거 공간(홈오피스)으로 쓸 수 있다는 점에서 상당히 솔깃합니다. 전세 사기 포비아로 안전한 임대 주거를 찾는 30대에게도 실질적인 대안이 될 수 있습니다. 다만 원래 사무실 용도로 설계된 건물인 만큼 "방음은 제대로 될까, 취사시설과 바닥 난방은 거주 수준으로 공사해 주려나" 하는 현실적인 걱정도 동시에 듭니다. 지원 측면에서는 비주거 리모델링 기금대출과 준주택 HUG 모기지 보증 신설도 추진됩니다. HUG 모기지 보증이란 주택도시보증공사가 준주택 전환 사업자의 대출 상환을 보증해 금융 부담을 낮추는 제도를 뜻합니다. 또한 신규 공급을 억제하기 위해 설립승인 심사 시 인근 공실·미분양 현황, 기반시설 수용 가능성 등을 종합 검토하는 가이드라인을 도입하고, 지자체가 관할 지식산업센터의 공실·미분양률을 반기마다 공개하도록 산업집적법 개정도 추진합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지식산업센터 공실률 43.5%가 전국 평균인가요?
A. 전국 평균이 아닙니다. 응답한 전체 1,056개 센터의 평균 공실률은 16.6%이고, 43.5%는 2023~2025년 최근 3년간 준공된 153개 신규 센터만 추려낸 수치입니다. 신규 공급이 집중된 곳일수록 상황이 훨씬 심각하다는 의미입니다.
Q. 지식산업센터 입주업종 네거티브 전환이 되면 어떤 업종이 들어올 수 있나요?
A. 일반적으로 제조업·ICT 업종만 입주 가능하다고 알려져 있지만, 앞으로는 사행·유해시설, 환경부담 업종, 위험물 시설 등 명시된 제한업종을 제외하면 원칙적으로 모두 허용됩니다. AI 앱 개발, 드론 촬영서비스, 도심형 마이크로 풀필먼트센터(MFC) 같은 융복합 신산업도 포함될 가능성이 높습니다. 다만 산업단지 내 지식산업센터는 주요 유치업종을 우선 모집한 뒤 네거티브 방식을 적용하는 별도 구조로 운영됩니다.
Q. 지식산업센터를 오피스텔로 전환하면 실제로 거주할 수 있나요?
A. 정부안에 따르면 일반공업지역 내 지식산업센터의 오피스텔 전환이 2027년까지 한시적으로 허용됩니다. 법적으로는 거주가 가능해지지만, 원래 사무용으로 설계된 건물이라 방음·바닥 난방·취사시설 등 주거 편의 수준의 리모델링이 실제로 얼마나 이뤄지는지는 개별 사업자의 공사 계획을 확인해야 할 것 같습니다.
Q. 지식산업센터 경매 건수가 급증했는데, 지금 매수 기회로 봐도 될까요?
A. 경매 물건이 많아지면 저가 매수 기회처럼 보일 수 있습니다. 그러나 공실률이 높은 지역의 지식산업센터는 임대 수익이 나오지 않아 보유 자체가 부담이 됩니다. 정부 대책이 실제 시행되고 시장이 반응하는 타이밍까지 여유 자금과 공실 장기화 리스크를 함께 따져보는 것이 현명하다고 생각됩니다.
결론
이번 정부 대책은 쌓인 공실을 활용하는 방안과 추가 공급을 억제하는 수급 조절을 동시에 담았다는 점에서 방향 자체는 맞다고 봅니다. 입주업종 네거티브 전환은 저처럼 업종 코드가 애매한 프리랜서·1인 창업가에게 현실적인 변화이고, 공실의 오피스텔 전환은 안전한 주거를 찾는 30대에게 새로운 선택지가 될 수 있기 때문입니다.
다만 상당수 과제는 산업집적법과 시행령 개정이 선행되어야 실제 시행이 가능합니다. 2020~2021년 투자 열풍 때 무리하게 진입했던 분들의 상황을 곁에서 지켜본 제 경험상, 정책 발표만 보고 서두르기보다는 실제 법 개정 일정과 현장 적용 범위를 확인한 뒤 판단해야 훨씬 안전할 것입니다. 먼저 관심 있는 지역의 공실·미분양률 공개 제도가 자리를 잡는 시점부터 데이터를 꾸준히 들여다보는 것을 추천드립니다.
참고: 네이버페이 머니스토리 리얼캐스트 콘텐츠 참고